(Juni 2012)
Alles neu: eine Übersicht!
Der Immobiliensektor stellt einen der Schwerpunkte des Sparpakets dar. Daher haben wir uns entschlossen alle Änderungen übersichtlich nach Kapiteln geordnet in diesem Artikel zusammenzufassen.
Verkauf von Grundstücken - alles neu
Seit 1.4.2012 ist die Besteuerung des Verkaufs von Grundstücken neu geregelt. Die Besteuerung sollte an die Besteuerung der Kapitalerträge angelehnt werden, weshalb auch der Steuersatz für den Veräußerungsgewinn von Grundstücken in Zukunft generell 25 % beträgt. ("Immobilienertragsteuer"). Es gibt allerdings auch Übergangsbestimmungen.
Wie sehen nun die neuen Regeln genau aus? Hier ist zu unterscheiden zwischen Grundstücken im privaten und Grundstücken im betrieblichen Bereich, wobei der Gesetzgeber diese beiden Bereiche gleichstellen wollte.
Grundstücksveräußerung im privaten Bereich
Im alten Recht war die Veräußerung von Grundstücken steuerfrei, wenn sie 10 Jahre nach dem letzten entgeltlichen Erwerb erfolgte. Daneben gab es noch eine Reihe von weiteren Befreiungen, wie z.B. die Hauptwohnsitzbefreiung, die erhalten bleibt.
Im neuen Recht wäre bei Verkauf eines Grundstücks also zuerst zu prüfen, ob es sich um den Hauptwohnsitz des Verkäufers handelt. Wenn ja, ist der Verkauf weiterhin steuerfrei, dasselbe gilt für selbsterstellte Gebäude, die in den letzten 10 Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben. Verkauft man eine Liegenschaft, die nicht einer Befreiung unterliegt, ist in einem weiteren Schritt zu prüfen: Hat man die Liegenschaft vor dem 31.3.2002 erworben? Wenn ja, dann wird der Verkaufspreis pauschal mit 3,5 % besteuert. Steht die Liegenschaft auf einem Grundstück, das nach dem 1.1.1988 umgewidmet wurde, so ist vom Verkaufspreis des Grundes 15 % Einkommensteuer, vom Verkaufspreis des Gebäudes 3,5.% Einkommensteuer zu bezahlen; der Staat wollte an den Gewinnen aus der Aufwertung der Grundstücke durch Umwidmung mitnaschen.
Wurde das Grundstück, das man jetzt verkauft, nach dem 31.3. 2002 erworben, ist eine pauschale Besteuerung nicht möglich, sondern es wird die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten sowie eventuell abzugsfähigen Werbungskosten als Veräußerungsgewinn mit 25 % besteuert. Hat man die Liegenschaft länger als 10 Jahre besessen, darf pro Jahr noch ein Inflationsabschlag von 2 % vom Veräußerungsgewinn abgezogen werden (maximal 50 %). Mit Abfuhr der 25 % Steuer ist die Veräußerung endbesteuert, der Verkauf muss nicht mehr in die Einkommensteuererklärung aufgenommen werden.
Sollte man in dem Jahr der Veräußerung des Grundstücks Verluste aus anderen Einkünften erzielen, so kann man statt der Endbesteuerung den Verkauf in die Einkommensteuererklärung aufnehmen und den Gewinn mit den Verlusten aufrechnen.
Grundstücksveräußerung im betrieblichen Bereich
Auch im betrieblichen Bereich kommt es zu Änderungen, wobei das in der Folge Beschriebene nur für Grundstücke des Anlagevermögens gilt. Mit Einführung der Immo-ESt wird der Verkauf von Grund und Boden sowie Gebäuden aus dem Unternehmen einer natürlichen Person mit 25 Prozent Immo-ESt besteuert, und zwar unabhängig von der Art der Gewinnermittlung (gilt für Einnahmen/Ausgaben-Rechner, Bilanzierer nach § 4 (1) EStG und Bilanzierer nach § 5 EStG).
Früher war der Verkauf von Grund und Boden bei Einnahmen/Ausgaben-Rechnern und Bilanzierern nach § 4 (1) EStG steuerfrei. Auf der anderen Seite wurden Gebäude sowie Grund und Boden bei Bilanzierern nach § 5 EStG mit dem vollen Tarif-Steuersatz besteuert. Damit fielen bis zu 50 Prozent Steuer an - nun gilt allgemein 25 % bzw. bei Altgrundstücken 3,5 % oder 15%. Achtung: Bei Kapitalgesellschaften ändert sich nichts, da waren und bleiben es 25 % Körperschaftsteuer vom Veräußerungsgewinn des gesamten Grundstücks.
Sonderfall gewerblicher Grundstückshandel
Es ist möglich, beim gewerblichen Grundstückshandel den Gewinn als Einnahmen/Ausgaben-Rechner zu ermitteln. Das hatte bisher den Vorteil, dass man bei Erwerb der Grundstücke den gesamten Kaufpreis als Ausgabe geltend machen konnte, weil das Grundstück eine "Ware" (= Umlaufvermögen) darstellte. Erst bei Verkauf des Grundstückes hatte man den Erlös als Einnahme zu versteuern. So konnten in den ersten Jahren Verluste erwirtschaftet werden, die mit anderen Einkünften gegenverrechnet werden konnten (Steuerstundungseffekt). Dem wurde nun ein Riegel vorgeschoben: Bei Anschaffung von Grundstücken ab 1.4.2012 dürfen die Anschaffungskosten des Grundstückes auch beim Einnahmen/Ausgaben-Rechner erst bei Veräußerung abgezogen werden.
Änderungen für Grundstückseigentümer im Bereich der Umsatzsteuer
Das Umsatzsteuergesetz sieht vor, dass man bei der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten zwischen Umsatzsteuerpflicht (20.%) und unechter Befreiung wählen kann. Das hat dazu geführt, dass Gebäude mit Vorsteuerabzug errichtet wurden, 10 Jahre steuerpflichtig vermietet wurden und danach nur mehr umsatzsteuerfrei. Das war ein Geschäft, da die Vorsteuern aus der Gebäudeerrichtung in der Regel wesentlich höher waren als die 10 Jahre Umsatzsteuer für die Miete. 10 Jahre war die im Umsatzsteuergesetz bisher geltende Frist für die Pflicht, Vorsteuern rückzahlen zu müssen, falls man aus der Umsatzsteuerpflicht aus welchen Gründen auch immer herausfällt.
Das wurde nun auch neu geregelt: Nun darf man nur steuerpflichtig vermieten, und damit die Vorsteuern aus den Baukosten ersetzt bekommen, wenn auch der Mieter umsatzsteuerpflichtig ist. Außerdem wurde der Berichtigungszeitraum von 10 auf 20 Jahre verlängert.