(März 2010)
Der letzte Börsenkrach hat dazu beigetragen, dass viele Menschen ihre Ersparnisse nicht in Aktien, Fonds oder Ähnlichem anlegen wollen, sondern eine sichere Veranlagung in Immobilien sehen. Schließlich kann man dabei doppelt profitieren, einmal von der Wertsteigerung der Immobilie im Laufe der Jahre, d.h. man setzt darauf, dass der Preis bei einer Veräußerung in etlichen Jahren höher sein wird als der seinerzeitige und einmal von dem Entgelt, das man von einem Dritten für die Nutzungsüberlassung der Immobilie, sprich Miete, erhält.
Grundsätzlich ist die Unterscheidung wichtig, ob die Immobilie im privaten oder im betrieblichem Bereich angeschafft wird, da teils gravierende unterschiedliche steuerliche Bestimmungen zur Anwendung kommen. Wir wollen uns an dieser Stelle nur mit dem privatem Bereich beschäftigen und auf einige Basics aufmerksam machen, die
es bei diesem Thema zu beachten gibt.
Die Anschaffung und spätere Veräußerung einer Immobilie kann zu einer Steuerbelastung führen oder auch nicht. Der gravierende und auch teure Unterschied liegt in der Frist zwischen Anschaffung und Veräußerung. Beträgt diese mehr als 10 Jahre kann man aufatmen, verkauft man allerdings innerhalb dieser 10- Jahresfrist, fällt für den Veräußerungsgewinn, also für den Unterschiedsbetrag zwischen seinerzeitigen Anschaffungskosten und dem jetzigen Veräußerungspreis Einkommensteuer an. Doch auch hier gilt: keine Regel ohne Ausnahme – also vorher immer nachfragen.
Aber nun zur Vermietung: Die Vermietung eines Objektes ist immer dem Finanzamt zu melden und ist eine eigene Einkunftsart. Die Einkünfte aus Vermietung werden mit Ihren anderen Einkünften wie Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit zusammengerechnet um daraus Ihr Gesamteinkommen zu ermitteln, das als Grundlage für die Einkommensteuer dient.
Vor der Vermietung sollte man sich mit einigen wesentlichen Punkten auseinandersetzen. Der Auswahl der Mieter sollte einiges Augenmerk geschenkt werden, zahlen sie nämlich nicht, wird man sie nicht so leicht los, sondern muss eine Räumungsklage einbringen. Weiters ist abzuklären, welche gesetzlichen Bestimmungen beim Bestandsobjekt zur Anwendung kommen. Schließlich will niemand davon überrascht werden einen unkündbaren Mieter zu beherbergen. Auch kommt doch einiger administrativer Aufwand auf einen zu.
Über die Vermietung ist mit einer Überschussrechnung jährlich abzurechnen, wobei sich daraus positive oder negative Einkünfte ergeben können.
Negative Einkünfte können in diesem Fall sehr erwünscht sein, da diese mit Ihren anderen Einkünften saldiert werden und so zu einer Einkommensteuerverminderung führen. Negative Einkünfte können sich gerade am Anfang durch Investitionen und höhere Kosten ergeben, allerdings muss innerhalb von 20 Jahren ein Gesamtüberschuss entstehen, ansonsten spricht man von Liebhaberei (also keiner ernsthaften Absicht Überschuss zu erzielen). Mit dieser Frage beschäftigen sich die Finanzämter akribisch und lassen sich Prognoserechnungen vorlegen. Der Grund ist, dass bei Vorliegen von Liebhaberei die negativen Einkünfte nämlich nicht ausgeglichen werden können.
Wie sieht aber nun eine Überschussrechnung aus? Einerseits sind natürlich alle Zuflüsse zu erfassen, also hauptsächlich die Miete, dem gegenüber werden die Ausgaben gestellt, die notwendig waren, um diesen Umsatz zu erzielen. Dazu zählen beispielhaft aufgezählt Reparaturen, Instandhaltungskosten, Versicherungen, Betriebskosten und die Kreditzinsen, falls die Immobilie fremdfinanziert wurde. Die Kredittilgung kann nicht angesetzt werden, wohl aber eine Abschreibung für die Wertminderung des Gebäudes. Allerdings begrenzt die der Gesetzgeber mit 1,5% von den Anschaffungskosten des Gebäudes pro Jahr. Das entspricht einer unterstellten Nutzungsdauer von fast 67 Jahren!
Wir empfehlen aus organisatorischen Gründen schon während des Jahres die Belege, die mit dem vermieteten Objekt im Zusammenhang stehen geordnet zu sammeln. Ein eigenes Bankkonto erleichtert die Trennung zur privaten Sphäre.
Wer ein Objekt vermietet wird im umsatzsteuerlichem Sinn zum Unternehmer, d.h. man muss sich auch mit dieser Steuer auseinandersetzen. Die Befreiung für Kleinunternehmer (Umsatz bis 30.000,-/ Jahr) bietet da ein Schlupfloch. Diese Freigrenze gilt allerdings für die gesamten Umsätze einer Person. Falls man daneben ein Einzelunternehmen betreibt, kann also schon die kleinste Vermietung umsatzsteuerpflichtig werden. Der Steuersatz für die Vermietung zu Wohnzwecken beträgt 10%.
Vor dem Erwerb einer Immobilie können auch Überlegungen zur Umsatzsteuer eine große Rolle spielen. Im Normalfall ist nämlich im Preis keine Umsatzsteuer enthalten. Hat der Erwerber die Absicht das Objekt dauerhaft zu vermieten, kann man auf Umsatzsteuerpflicht "optieren". Der Kaufpreis wird also in den Nettobetrag und die darauffallende Umsatzsteuer aufgeteilt und diese Umsatzsteuer kann man als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Damit erreicht man einen nicht unwesentlichen Finanzierungsvorteil.
Ja, man hat schon einiges mit der Vermietung zu tun – aber man muss immerhin nicht befürchten, dass das Vermögen von Meinl, Petrikowitsch und Co. verwirtschaftet wird.