(Dezember 2021)
Entsteht bei der Berechnung der Einkünfte aus Vermietung ein Verlust, ist dieser grundsätzlich mit anderen Einkünften desselben Jahres ausgleichsfähig. Wird allerdings in einem absehbaren Zeitraum kein positiver Gesamterfolg erzielt, so fällt die Vermietung unter den Begriff der Liebhaberei und steuerliche Vorteile entfallen – der Verlust ist nicht mehr ausgleichsfähig und vor allem verliert man den Vorsteuerabzug, den man möglicherweise hatte.
Unter „absehbarem Zeitraum“ versteht man üblicherweise 20 bzw. 25 Jahre, je nachdem, was genau vermietet wird.
Bestehen für die Finanzbehörde Zweifel, ob die Einkunftsquelle zukünftig einen Gesamtüberschuss abwerfen wird, muss eine Prognoserechnung erstellt werden. Um zu vermeiden, dass Objekte wegen Mietausfällen durch Corona unter die Liebhabereibestimmung fallen, weil am Ende der entsprechenden Frist kein Gesamtgewinn zu erzielen ist, wurde durch die Finanzbehörde eine Klarstellung in die Liebhaberei-Richtlinien (die die Grundlagen für diese Rechtsfragen erläutern) aufgenommen:
Pandemiebedingte Mietausfälle sind für die Berechnungen des steuerlichen Gesamtüberschusses nicht zu berücksichtigen. Anleger in Immobilien verlieren so nicht die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs vom Kaufpreis – eines der Steuerzuckerl, die dieses Immobilieninvestment interessant machen sowie des Verlustausgleichs.
Beschleunigte Abschreibungen wie die im Jahr 2020 durch das
Konjunkturbeschleunigungsgesetz eingeführte schnellere Abschreibung im ersten und zweiten Jahr oder die Abschreibung von 1/15 für Investitionen dürfen für die Prognoserechnung in Normalabschreibungen (üblicherweise 1,5%) umgewandelt werden.
In Zeiten möglicherweise steigender Zinsen (diese mindern die Überschüsse in der Prognoserechnung) sind diese Bestimmungen Erleichterungen, um einen Gesamtüberschuss über den Betrachtungszeitraum zu erreichen.