Vermietung an nahe Angehörige - Achtung: Fremdvergleich!

(Dezember 2020)

Zwar gibt es in Österreich keine Besteuerung fiktiver (also nicht geflossener) Einnahmen, sowohl formell als auch materiell ist aber doch einiges zu beachten: Zu allererst ist darauf hinzuweisen, dass Verträge zwischen nahen Angehörigen im Steuerrecht nur dann anerkannt werden, wenn sie

• nach außen ausreichend in Erscheinung treten,
• einen eindeutigen und klaren Inhalt haben und
• auch unter Fremden so abgeschlossen worden wären
  UND auch so gelebt werden.

Daraus folgt:

• Der Mietvertrag ist unbedingt schriftlich,mit klarem und eindeutigem Inhalt, abzuschließen – auch aus zivilrechtlichenGründen. So wird allfälligen späteren Streitigkeiten vorgebeugt (auch oder gerade in der Verwandtschaft, unter Freunden).

Zu empfehlen ist grundsätzlich die Vereinbarung einer „Nettomiete“ zuzüglich Betriebskosten, Nebenspesen und Umsatzsteuer.

• Mit Ausnahme einer unter Umständen verbilligten Nettomiete (siehe weiter unten) sollten die übrigen Bestimmungen (z.B. Kündigungsfristen und -verzichte, Wertsicherung, Mietrückstände, Mitvermietungen von Einrichtungsgegenständen, etc.) wie unter Fremden ab geschlossen und auch so gelebt werden. Es muss sich um ein „realistisches“ Mietverhältnis handeln!

Materiellrechtlich ist natürlich Grundvoraussetzung für die Anerkennung, dass keine Liebhaberei vorliegt, umsatzsteuerrechtlich ist diesbezüglich auf Normalwert-Regelung hinzuweisen.

Zur Miethöhe selbst gibt es außerhalb des Mietrechtsgesetzes keine rechtlichen Vorgaben (Grundsatz der Vertragsfreiheit). Allerdings kann es bei den diesbezüglichen Werbungskosten zu Einschränkungen kommen: Beträgt der vereinbarte Mietzins nicht mindestens 66 % der Vergleichsmiete (ortsübliche Miete) sind die Werbungskosten nur noch anteilig absetzbar!

Vermieten Eltern an ihre unterhaltsberechtigten Kinder sind diese Mieteinnahmen jedenfalls umsatzsteuerpflichtig!