(März 2019)
Wie funktioniert meine Betriebskostenabrechnung eigentlich?
Bei der Betriebskostenabrechnung handelt es sich um eine Abrechnung bestimmter Kosten zwischen dem Vermieter und den Mietern einer Liegenschaft.
Welche Kosten dabei verrechnet werden dürfen, hängt davon ab, ob die Liegenschaft dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht; vom Mietrechtsgesetz ausgenommen sind vor allem Ein- oder Zweifamilienhäuser oder nicht gefördert errichtete Neubauten bzw. Neubauwohnungs-eigentum, wobei in den beiden letzten Fällen das Datum der Errichtung maßgeblich ist.
Im Rahmen des Mietrechtsgesetzes (=MRG) sind die Betriebskosten, die auf Mieter überwälzt werden dürfen, genau aufgezählt: Wasser/Abwasser, Wasserdichtheitsprüfung, Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser, sofern es eine Vereinbarung dazu gibt, Kanalräumung, Müll, Entrümpelung von herrenlosem Gut, Schädlingsbekämpfung, Kehrgebühren (Rauchfangkehrung), Strom für die Beleuchtung des Stiegenhauses und der Gemeinschaftsflächen, Versicherungsprämien für Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschaden, Versicherungsprämien für Glasbruch und Sturmschaden, sofern mehr als die Hälfte der Mieter dieser Überwälzung zugestimmt hat, Verwaltungshonorar, Hausreinigung (darunter fallen bei alten Dienstverträgen mit "echten" Hausbesorgern auch die Abfertigung bzw. bei Dienstnehmern die Kommunalsteuer) inkl. Schneeräumung, öffentliche Abgaben und die laufenden Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Spielplatz, Schwimmbad, Sauna, Waschküche, Grünanlagen, Gemeinschaftsräume etc.), wie z. B. Strom, Service, Wartung, Energiekosten, Rasenmähen, etc.
(Ver)mietet man eine Liegenschaft , die dem MRG nur teilweise oder gar nicht unterliegt, gelten die Vorschriften über die Betriebskostenverrechnung nicht und es können die zu verrechnenden Kosten, der Abrechnungszeitraum und die Abrechnungstermine frei zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Mangels entsprechender Vereinbarung können weder die im MRG aufgezählten Betriebskosten noch darüber hinausgehende Kosten dem Mieter verrechnet werden; es gilt § 1099 ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) und sämtliche Lasten sind vom Vermieter zu tragen. Es ist daher besonders wichtig, im Mietvertrag eine genaue Regelung zu treffen, in dem z.B. die Anwendbarkeit des Betriebskostenkatalogs nach MRG vereinbart wird.
Daneben sind noch die Vorschriften des Konsumentenschutzgesetzes zu beachten, wenn es sich bei dem Mietverhältnis um ein Unternehmer-Verbraucher-Geschäft handelt, d.h. wenn einer der Vertragspartner ein Verbraucher im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes ist - hier gelten besondere Informations- und Transparenzgebote. Es wird empfohlen, sich bei Abschluss eines Mietvertrages insbesondere außerhalb der Vollanwendung des MRG durch einen Rechtsanwalt beraten zu lassen und Verträge immer nur schriftlich abzuschließen!
Wie und wann werden die Betriebskosten abgerechnet?
In aller Regel werden die Betriebskosten monatlich als Pauschale abgerechnet. Jeder Mieter zahlt entsprechend der Nutzfläche seiner Wohnung oder seines Geschäfts einen Anteil an den Ausgaben des gesamten Hauses im Rahmen seiner Mietzinsvorschreibung. Einmal im Jahr, bis zum 30.06. des Folgejahres, muss der Vermieter eine Abrechnung der tatsächlichen Kosten legen und diese den Mietern zugänglich machen. Nach Abzug der Pauschalen ergibt sich dann jeweils ein Guthaben oder eine Nachzahlung, die zum zweiten Zinstermin nach Legung der Abrechnung fällig ist.