Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Änderung der Abschreibung ab 2016!

(März 2017)

Wie Sie wissen wurde im Zuge der Steuerreform der Einkommensteuertarif etwas abgesenkt. Dieser Steuerausfall wurde jedoch durch verschiedene Maßnahmen gegenfinanziert.
Eine davon betrifft die Einkünfte aus Vermietung, wer solche Einkünfte bezieht ist auch betroffen.
Bisher galt bei der Anschaffung von Gebäuden, die der Vermietung dienen, eine Faustregel für die Aufteilung von Grundstück und Gebäude von 20 : 80.
Beispiel: Anschaffungskosten € 1.000.000,-.
20% Grundstück, d.s. € 200.000,-: davon keine Abschreibung weil das Grundstück keiner Wertminderung unterliegt.

80%, d.s. € 800.000,-, entfallen auf den Gebäudewert, den man i.d.R. mit 1,5% abschreibt. Die Abschreibung macht also darauf jährlich € 12.000,- aus.

Ab 2016 erhöht sich nun der Grundanteil auch bei "alten" Vermietungen auf 40%!
Damit verringert sich der Gebäudewert auf 60% und es sinkt die Abschreibung. In unserem Beispiel beträgt dann der Gebäudewert € 600.000,-. Davon 1,5% sind € 9.000,-. Die Abschreibung ist also um € 3.000,- geringer, was im schlimmsten Fall € 1.500,- mehr Steuer bedeutet und das Jahr für Jahr, also womöglich für einen langen Zeitraum.

Mit einer Verordnung wurden aber Ausnahmen geschaffen:

• 20% Grundanteil weiterhin
  • in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohner,
  • wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für voll aufgeschlossenes Bauland weniger als € 400,- beträgt.


• 30% Grundanteil
  • in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern und Baulandpreisen von durchschnittlich mehr als € 400,- wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.


• 40% Grundanteil
  • in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern und Baulandpreisen von durchschnittlich höher als € 400,- wenn das Gebäude weniger als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.

Wir werden daher in der Steuererklärung 2016 für Sie diese Umrechnungen vornehmen und damit der neuen Gesetzeslage Genüge tun.

Ausdrücklich möchten wir Sie darauf hinweisen, dass es die Möglichkeit gibt, abweichende Grundanteile festzulegen, wenn das mittels Gutachten z.B. eines Sachverständigen oder einer Bank nachgewiesen wird. Die Abweichung muss aber erheblich sein, also beispielsweise bei 30% Regelgrundanteil und in Ihrem Fall nur 15%. Noch dazu gelten die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Anschaffung.

Falls Sie der Meinung sind, dass für Ihr Mietobjekt solche Ausnahmen bestehen, sprechen Sie sich bitte mit uns wegen der weiteren Vorgangsweise ab.