(November 2016)
Ab den Steuererklärungen 2016 sind die Änderungen durch die Steuerreform 2015/ 2016 zu beachten, die im Bereich der Vermietung von privaten Grundstücken erhebliche Änderungen gebracht haben.
Abschreibung des Gebäudes selbst
Bisher ist man im Allgemeinen davon ausgegangen, dass bei einem Gesamtkaufpreis für Grundstück und Gebäude eine Aufteilung 20% Grund und 80% Gebäude vorgenommen werden kann, man also 80% des Kaufpreises abschreiben darf. Dies wird ab 01.01.2016 grundsätzlich geändert, es wird eine Aufteilung von 40% Grund und 60% Gebäude als gegeben angenommen. Sollten die tatsächlichen Verhältnisse abweichen, muss man dies nachweisen, z.B. durch ein Gutachten. Es lassen sich hier nur schwer allgemein gültige Aussagen treffen, deshalb ersuchen wir Sie, sich mit uns in Verbindung zu setzen. Jedenfalls ist die geänderte Abschreibungsbasis ab 01.01.2016 anzuwenden. Die Gebäudeabschreibung bleibt wenigstens mit 1,5% unverändert.
Abschreibung von Instandsetzungs-/Instandhaltungssaufwendungen für Wohngebäude
Instandsetzungsaufwand ist Aufwand, der den Nutzwert des Gebäudes wesentlich erhöht oder die Nutzungsdauer wesentlich verlängert. Bei einem Instandsetzungsaufwand handelt es sich nicht um Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Instandsetzungsaufwand liegt vor, wenn wesentliche Teile des Gebäudes ausgetauscht und modernisiert werden. Durch das Steuerreformgesetz 2015/16 ist der Verteilungszeitraum für Instandsetzungsaufwendungen auf 15 Jahre verlängert worden. Dies gilt für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie für an Dritte vermietete betriebliche Wohngebäude. Auch für bereits laufende Zehntelabsetzungen für Instandsetzungsaufwendungen verlängert sich ab der Veranlagung 2016 der Vertei- lungszeitraum auf 15 Jahre.
Vom Instandsetzungsaufwand zu unterscheiden ist der Instandhaltungsaufwand.
Instandhaltungsaufwendungen sind zum Beispiel laufende Wartungsarbeiten, nicht jährlich anfallende Reparaturen, Ausmalen, Anfärben der Fassade ohne Erneuerung des Außenverputzes oder Erneuerung von Gebäudeteilen infolge höherer Gewalt (z.B. Sturm- oder Hagelschäden).
lnstandhaltungsaufwendungen sind grundsätzlich als Sofortaufwand in den Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend zu machen. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG - Wohngebäude im Privatvermögen) können nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsaufwendungen bis zum 31.12.2015 freiwillig auf 10 Jahre verteilt angesetzt werden. Ab dem 1.1.2016 anfallende Instandhaltungsaufwendungen können freiwillig auf 15 Jahre verteilt werden. Erfreulicherweise bleibt es bei im Jahr 2016 bereits freiwillig laufenden Zehntelabsetzungen für Instandhaltungsarbeiten bei dem Verteilungszeitraum von zehn Jahren.
Achtung Fruchtgenussberechtigte!
Die Abschreibung (des Gebäudes und des Herstellungsaufwandes, der über 1/15 abgeschrieben wurde) ist dem Fruchtgenussbelasteten einmal im Jahr durch Überweisung des Gesamtbetrages zu ersetzen, damit der Fruchtgenussberechtigte die Abschreibung als Werbungskosten geltend machen kann. Außerdem ist ein schriftlicher Vertrag verpflichtend.
Kontaktieren Sie uns diesbezüglich, auch hier ist Beratung im Einzelfall notwendig.